1. 감정평가에 대한 이의신청을 통하여 경매 “변경”
채무를 변제하지 못하여 부동산 강제경매가 진행될 경우 법원에서 해당 부동산에 대하여 경매 절차를 진행하게 되는데, 이때 해당 부동산에 대하여 감정평가를 하게 됩니다. 실무에서 보면 감정평가를 하더라도 중요한 시설이 감정평가서 내용에 누락되거나 평가를 잘못하는 경우들이 많이 있습니다. 소유자 채무자의 경우 어쩔 수 없이 내 부동산이 경매를 당하고 있지만, 소유자로서 해당 부동산이 정당한 평가를 받아 경매 절차가 진행되게 할 권리를 주장할 수 있습니다.
(공장, 빌딩, 호텔, 주유소, 토지등)
2. 경매 절차에 대한 이의신청을 통하여 경매 “변경”
부동산 강제경매가 신청되게 되면 법원에서는 채무자, 채권자, 이해관계인에게 경매 진행 사실을 통보하고, 임차인에게 배당 신청할 것을 우편으로 보내주고 있습니다. 이때 여러 상황으로 인하여 “부적법송달”이 발생하게 되는데 소유자는 부적법송달에 대하여 이의신청을 하게 되면 법원에서는 ”부적법송달”을 적법하게 다시 절차를 진행하게 되는데 이때 실무에서는 경매 절차가 ”변경“ 됩니다.
3. 법인회생, 개인회생을 신청하여 경매정지
법인회생, 일반회생, 개인회생을 신청하면서 ”강제집행정지“를 신청하게 되면 ”포괄적금리명령“을 재판부에서 명령하게 됩니다. 공장, 빌딩, 주유소, 아파트 등 경매 재판부에 ”포괄적금지명령“ 결정문을 제출하게 될 경우 회생이 폐지, 인가결정 될 때까지 약 8개월~ 1년 사이 경매가 정지하게 됩니다. 그동안 채무를 변제하거나 매매하고 또는 입찰자금을 준비하여 낙찰받을 수 있습니다.
4. 민사소송을 통한 경매 연기
강제경매를 신청한 채권자가 채권이 변제되었거나 신청채권이 정당하지 않은 경우, 또는 임의경매를 신청한 채권자의 채무를 변제하였음에도 불구하고 등기사항전부증명서에 설정된 근저당에 기하여 경매를 신청한 경우 “채무부존재 확인의 소” “근저당권 말소청구의 소”를 제기하면서 “집행정지결정“을 받아 경매를 정지시킨 후 확정판결을 받아 경매를 취소시키는 절차가 있습니다. 이 경우 1년에서 2년 경매가 정지될 수 있습니다.
5. 경매연기, 변경, 정지 기간을 얼마나 될까?
본인의 부동산이 경매로 넘어가게 될 처지에 있지만 당장 해결책이 보이지 않을 때에는 일단 경매를 연기하거나 정지를 시켜놓는 것도 하나의 해결책이 될 수 있습니다. 얼마간의 시간적 여유만 있으면 해결할 수 있는 경우가 생각보다 많이 있기 때문입니다.
실제로 사건을 맡아서 진행하다가 조금 시간이 지나다 보면, 언제 그런 일이 있었냐는 듯 상황이 좋아지는 사례가 많이 있습니다.
채권자의 경매신청이나 청구가 부당한 경우, 각종 권리를 주장하거나 신고해야 하는 경우, 법원의 경매 절차상 하자가 있는 경우 등을 검토하여 권리주장 및 이의신청을 할 수 있습니다.
- 개시 결정에 대한 이의신청 (6개월~1년 정지)
- 매각불허가신청 (낙찰 무효, 재입찰 가능)
- 변경신청 (2개월~6개월 경매변경)
- 법인회생, 개인회생 신청 (8개월~ 1년 경매정지)
- 즉시항고 (1년 경매연기)
소유자 및 임차인은 경매 연기로 인한 운영 기간 연장, 낙찰 및 이사 자금 마련 시간 확보 가능합니다. 가장 어려운 시간일 것입니다. 하지만 포기하지 않고 끝까지 희망을 가지고 방법을 찾는다면 기회가 다시 찾아올 수 있습니다. 경매를 변경, 정지를 통하여 시간을 연장하여 경매를 취하 하거나 다시 낙찰받아 정상화 되는 경우를 많이 보았습니다.
끝까지 용기를 내어 포기하지 않는다면 기회는 나에게 다시 찾아 올 것입니다.
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02-523-9558
