지분경매의 경우 공유자 우선 매수를 통하여 100% 낙찰받을 수 있어요. (다른 사람들이 입찰에 참여하지 않도록 하는 방법)
소유자 채무자의 입찰
1. 소유자, 지인, 법인 명의로 낙찰이 가능해요.
부동산 소유의 형태를 보면 소유자 겸 채무자와 부동산을 담보로 제공한 ’물상보증인’의 경우가 있습니다. 채무자는 부동산경매의 입찰에 참여할 수 없지만, 물상보증을 제공한 소유자는 입찰에 참여하여 최고가매수인이 될 수 있습니다.
주변 지인의 도움을 받아 지인, 자녀, 친인척 등 제3자의 명의로 낙찰받거나, 다른 법인으로 낙찰받을 수 있어요.
‘경매로펌 하나로’에서 소유자가 다른 법인으로 다시 낙찰받은 경우
2. 낙찰받게 될 경우 대출 얼마나 받을 수 있어요?
경매 입찰에 참여하기 위해서는 최저금액의 10% 입찰보증금으로 제공하고 입찰에 참여할 수 있습니다. 일반적으로 경매대상 부동산 소유자들의 경우 낙찰금액의 90% 선의 대출을 원하는 것이 현실입니다. 속담 중에 ‘급할수록 돌아가라’라는 말이 있습니다. 입찰을 준비하면서 일반적으로 80~90% 대출이 나온다는 말만 믿고, 입찰보증금 10%만 가지고 뚜렷한 자금계획 없이 입찰에 참여하여 잔금 납부를 하지 못하고, 입찰보증금을 몰수당하는 사례들이 빈번히 발생하고 있습니다. 최소 입찰금액의 20%와 등기비용은 준비하고 입찰에 참여하는 것을 적극적으로 권해드립니다.
3. 낙찰시 최저가의 10% 입찰보증금만으로 입찰 가능해요.
부동산경매 입찰에 참여하기 위해서는 민사소송법에서는 입찰금액의 10%를 제공하고 입찰에 참여했습니다. 하지만 민사집행법으로 2002년 바뀌면서 최저가의 10%를 제공하고 입찰에 참여할 수 있습니다. 최고가매수인이 되면 ‘영수증’을 받게 되고, 2등부터 떨어진 사람은 입찰보증금을 그 자리에서 돌려받게 됩니다.
4. 입찰에 참여했는데 2등 했어요. 공장 꼭 지켜야 해요. 방법 좀 찾아주세요.
매각되면 1주일 뒤 ‘매각허가결정‘, ‘매각불허가결정‘을 하게 되는데 이 절차에서는 특별한 절차상 실체상의 하자가 있지 않은 경우 매각허가결정을 하게 되지만, 최고가매수인 또는 소유자 기타 이해관계인 등이 ’매각불허가신청’을 하여 그 신청이 타당한 경우 법원은 ‘매각불허가결정‘을 하게 됩니다.
매각불허가신청
매각허가결정 전이라면 ’매각불허가신청’을 하는 방법이 있습니다. 매각 절차, 매각물건명세서의 중대한 하자가 있는 경우, 매각 목적물 중 타인 소유의 부동산의 포함 여부 등을 검토하여 신청 가능합니다.
'매각허가결정 이후'라면 매각허가결정 취소신청을 할 수 있습니다. 매각물건명세서상의 중대한 하자가 있는 경우, 중대한 권리변동이 있는 경우, 천재지변 등 그 밖의 사유로 인하여 훼손된 경우 등이 있습니다.
매각불허가 사유들
채무자가 최고가매수신고인이 된 경우
매각물건명세서상 중대한 흠이 있는 때
부동산을 매수할 능력이나 가격이 없는 자가 최고가매수인이 된 경우.
부동산 일부를 누락하거나 타인의 부동산을 포함하며 매각한 경우
경매개시결정문이 “부적법송달”에 해당하는 경우 등
’경매로펌 하나로’에서 “매각허가결정 취소신청”에 의하여 허가 취소된 사례
임차인이 화장품 공장을 운영하였으나 부동산경매 진행으로 인하여 큰 손해를 입게 되어 입찰에 참여하였으나 2등 한 경우로, ”매각허가결정”까지 진행되어 최고가매수인의 잔금을 납부기일만을 남겨놓고 있었습니다.
소문을 듣고 사무실에 방문하여 “아이구~ 사무장님 나 이 공장 뺏기면 큰일 나” 공장 이전 및 손해금이 10억 원에 달하는 상태였습니다. 상담 결과 “매각허가결정 취소신청“을 신쳥하여 ”매각허가결정 취소“ 결정을 받아낸 사례입니다. 현재도 진행 중으로 ’기타‘ 매각 절차의 흠결로 인하여 ’청구이의의 소’를 진행하게 되어 ’정지‘ 결정문을 받아 경매 법원에 제출되어 아직까지도 경매가 진행되지 않고 있는 상황입니다.
5. 지분경매의 경우 공유자 우선 매수를 통하여 100% 낙찰받을 수 있어요.
(다른 사람들이 입찰에 참여하지 않도록 하는 방법)
지분경매 ’공유자우선매수’ 행사
부동산을 상속, 함께 취득, 도로 공유취득 등의 사유로 인하여 공동으로 부동산을 소유하는 경우들이 많이 존재하고 있습니다.
이 경우 지분권자 중 1명만 경매당하는 경우가 있는데 대부분 공유자는 내 일 아니라는 생각으로 다른 사람들이 낙찰받아 가도록 그냥 놔두는 경우가 약 80%입니다.
지분경매의 경우 공유자는 ’공유자우선매수‘를 통하여 최고가매수인의 금액에 낙찰받을 수 있고, 공유자 여러 명이 함께 ’공유자우선매수‘를 행사하는 경우 지분 비율에 따라 취득하게 됩니다.
지분경매로 인하여 타인이 지분을 취득하게 될 경우 유의사항
형제들, 또는 지인과 함께 소유한 부동산, 또는 공장의 진입로를 공유로 소유하고 있었는데 그 중 한 명의 부동산이 지분경매로 타인이 낙찰받게 될 경우 경매당하지 않은 지분소유자들의 부동산이 ’공유물분할청수소송‘ 에 의하여 경매당할 수 있으므로 반드시 유의하셔야 합니다.
지분경매 타인이 입찰하지 못하면 참 좋겠는데
지분경매의 경우 ’공유자우선매수‘를 신청하여 최고가매수신고인의 금액에 공유자가 낙찰을 받는 절차입니다. 그렇다면 최고가매수인이 입찰에 참여하지 않고 유찰, 유찰되어 더 떨어지게 될 경우 1억 부동산을 1,000만 원에도 매수할 수 있을 텐데 생각하여 공유자우선매수를 신청하게 되는데 이렇게 될 경우 법원에서는 ’공유자우선매수‘의 신청 권한을 1회만 신청할 수 있도록 제한하고 있습니다.
’경매로펌 하나로‘는 1억 부동산을 1,000만 원에 매수할 수 있도록 도와드리고 있습니다.
02-523-9558
