부동산경매는 모르면 독이 되고 아는만큼 지킬 수 있습니다.
법원에서 알아서 진행해 주겠지 생각할 수 있지만 소유자에게 유리하게 진행 되는 경우는 절대로 없습니다.
전재산이 걸린문제 이니만큼 비 전문가(경매컨설팅, 대부업체)의 잘못된 상담으로 돌이킬 수 없는 결과로 후회하지 마시고, 경매전문 변호사의 상담으로 정확한 분석을 통하여 진행사항 체크, 법률검토, 자금계획, 지인명의로 낙찰, 경매 기간연장, 경매취하, 취하자금대출, 기일 변경 등 전체적인 관점에서 나에게 꼭 맞는 방법을 찾으시기 바랍니다.
경매 진행에 대한 대처방법은 어떤 것 들이 있을까?
경매를 혼자 고민한다고 하여 저절로 해결되지 않습니다. 그렇지만 주변의 비전문가(공인중개사, 경매컨설팅, 경매npl대부업체, 경매 유경험자)들의 민사집행법 및 판례 즉 법률 근거가 아닌 경험 또는 들은 얘기를 토대로 조언을 하는 경우들이 많이 있습니다. 그로 인하여 날짜가 지나 권리를 상실하거나 배당을 받지 못하거나 전문가와 상담했을 경우 해결방법이 있음에도 불구하고 기회를 놓쳐 피해를 보는 경우들이 많이 발생하고 있습니다. 꼭 경매 전문가와 상담하여 올바른 해결책을 찾으세요.
민사집행법 에서는 채권자의 경우 2회에 한하여 경매를 변경, 연기할 수 있습니다. 하지만 소유자 채무자의 경우 은행의 동의를 받아야 변경, 연기 할 수 있습니다. 현실에서는 은행에서 연체이자 전액 또는 원금의 일부를 변제 할 경우에 한하여 변경, 연기를 동의 해주게 됩니다. 그렇지만 소유자 채무자 또한 전혀 방법이 없는 것이 아닙니다. 법원에 정당한 권리 신청을 통하여 변경, 연기 하여 시간을 벌어놓고 채무 변제 및 경매 취하 하는 방법도 있습니다.
통상적으로 경매가 시작되고 4~6개월이 되면 1차 매각기일이 지정되게 됩니다. 그렇지만 꼭 그렇게 되는 것은 아니므로 경우에 따라서 1~2년 만에 경매가 진행 될 수도 있습니다. 일시적 자금 흐름의 악화로 경매가 진행 중이라면 시간적 여유를 가지고 해결 방법을 찾아 경매를 취하 하여 정상화 시킬 수 있습니다.
경매가 진행 될 경우 금융권에서는 자산가치에 비하여 채무가 적어도 대출해주지 않습니다. 그렇지만 경매가 취하 될 경우 금융권에서 대출이 가능 하므로 먼저 취하를 하고 대출을 신청하면 가능합니다.(경매취하자금 대출 가능)
경매가 진행중에 있다고 하여 소유권을 상실 하거나 소유자로써의 권한을 잃는 것이 아닙니다. 매매등 소유권자의 권한 행사는 모두 가능하지만 현실에서 경매가 진행중에 있을 경우 매수자들이 헐값에 매수 하기 위하여 달려들게 됩니다. 방법을 찾자면 정상화 시켜서 매매를 진행 할 경우 일반 매매를 통하여 원하는 가격에 매매가 가능 합니다.
경매가 진행 된다고 하여 모든 것이 끝나는 것은 아닙니다.
부동산의 소유권은 소유자에게 있으므로 소유자의 절대적 권리를 통하여 경매를 무효화 할 수 도 있고, 경매 기간을 연기하거나, 취하자금 대출을 통하여 경매를 취하하여 정상의 상태로 되돌릴 수도 있습니다. 또한 낙찰을 받아 정상화 할 수 있습니다.
경매가 진행되기 위하여 갖추어야 할 법리적 요건들이 있습니다. 이 요건을 갖추지 못할 경우 경매는 진행 될 수 없고, 민사집행법(경매)의 상위 법으로 경매가 진행 되지 않는 경우들이 많이 있습니다. 시간을 벌어 급한 상황은 넘기고 자금계획을 세워 하나 하나 해결 할 수 있습니다.
부동산 시세에 비하여 적은 금액으로 경매가 진행 되는 경우를 자주 보게 됩니다. 안타까운 것은 경매가 진행 될 경우 금융권 에서는 절대로 대출을 해주지 않는 다는 것입니다. 그로 인하여 경매되어 일반 매매할 경우보다 훨씬 낮은 금액에 부동산이 매각되는 경우들을 많이 보게 됩니다. 은행에서 대출해 주지 않는 다고 전혀 방법이 없는 것은 아닙니다. 경매 취하자금 대출을 통하여 정상적으로 매매를 하거나 취하자금 대출을 통하여 경매 취하 후 다시 은행 대출로 갈아타는 방법이 있습니다.
학생이 있는 경우, 전세보증금, 월세 보증금 등이 아직 준비되지 않은 경우, 이사 시기가 매우 중요하게 됩니다. 이사 시기를 조금만 조절하면 졸업하고, 보증금이라도 마련 할 수 있는 경우 가능 합니다.
세입자의 경우 위기를 기회로 만들 수 있습니다. 경매를 통하여 주변 시세보다 저렴하게 부동산, 주택을 낙찰 받아 내집 마련의 기회로 삼거나, 시세 차익을 얻어 자금 마련의 기회로 삼을 수 있습니다.
마른하늘에 날벼락 이라고 멀쩡하게 살던 집에 갑자기 경매가 진행 중인 경우, 전세보증금, 월세 보증금을 일부 또는 전액 받지 못하고 집을 비워줘야 하는 경우가 발생 합니다. 세입자의 경우 전입일자, 확정일자를 가지고 법원에 기일내에 꼭 권리 신고를 하여야 보증금을 잃게되는 것을 막을 수 있습니다.
경매 진행되는 아파트가 은행권에서 담보대출 받았을 경우 특별 상담을 통하여 생활자금, 이사비용을 지급 받을 수 있습니다.
공유자의 부동산이 지분경매(일부경매)가 진행 되어 제3자가 낙찰을 받게 될 경우 매매도 못하고, 임대도 제3자의 동의 없이는 놓지 못하며, 부동산을 담보로 금융권에서 대출을 받고자 하여도 받을 수 없습니다. 부동산소유자 이지만 제3자 동의 없이는 어떠한 권리 행사를 하고자 하여도 많은 제약을 받게 됩니다. 제3자가 낙찰 받는 것을 방지하지 않아 두고두고 후회하고, 특별 상담을 신청하는 분들이 많이 발생하고 있습니다. 100% 낙찰 받아 재산권 행사에 지장이 없도록 방법을 찾아 드립니다.
주택이 경매 될 경우 제3자 즉 가족 친인척의 명의로 다시 낙찰을 받아 계속 거주 할 수 있습니다. 이때 전액 현금으로 낙찰 받기 곤란 할 경우 금융권에서 경락대출을 통하여 낙찰 금액의 80% 까지도 대출이 가능 합니다.
개인회생, 일반회생(고소득자, 부동산10억이상) 법인회생을 신청 할 경우 회생 절차의 적합성 여부를 판단하기 위하여 우선 진행중인 경매 사건에 대하여 중지, 금지 명령이 내려 져 경매 절차는 6개월~1년 동안 진행하지 않게 되는 것입니다. 실무에서는 주택 및 공장 빌딩의 경매 사건에서 정지 되는 경우들이 많이 발생합니다.
부동산을 가지고 있을 경우 기타 여러 가지 사유로 인하여 소송을 진행하게 됩니다. 의사의 경우 내과, 외과, 정형외과, 이비인후과 등 각각의 전문 분야가 있게 마련입니다. 변호사 또한 특허소송, 이혼소송, 세금관련소송, 부동산관련소송의 전문가가 따로 있으므로 전문 분야의 변호사와 상담을 하여야 명쾌한 해결 방법을 찾을 수 있습니다.
경매 진행시 경매컨설팅, 대부업체 등에서 근저당권 이전을 제시하는 경우들이 최근 들어서 많이 발생하고 있습니다. 이 경우 경매가 끝난 이후에도 대부업체 등에서 소유자를 상대로 받지못한 금액에 대하여 지급을 받고자 압류 및 추심을 하는 경우들이 발생하고 있으므로, 불법 대부업체 여부를 충분히 확인하고 진행 하여야 할 것입니다.
상담 예약시 사건 번호와 주요 상담 내용을 미리 말씀해 주시면 원할한 상담이 이루어 질 수 있습니다.
앞으로 전개될 경매 진행상황
(경매개시 결정 후 2 ~ 3일 이내 진행상황)
- 법원에서 개시결정문이 등기 우편으로 날아오게 됩니다.
(받아야 할까요? 받지 말아야 할까요?)
- 현황조사: 집행관이 누가 거주 사용 하고 있는지 방문하게 됩니다.
(문을 열어주어야 할까요? 열어주지 말아야 할까요?)
- 감정평가사: 부동산의 가치를 평가 하고자 방문하게 됩니다.
(집을 보여줘야 할까요? 보여주지 말아야 할까요?)
초반에 위 상황들에 대하여 어떻게 대응 하느냐에 때라 경매 진행속도가 빨라지기도 하고, 늦어 지기도 합니다, 또한 이로 인하여 내 집을 지킬 수도 있고 빼앗길 수도 있습니다.
변호사사무소의 우편물을 받고 바로 대응하지 않으면 경매가 빠르게 진행되고, 불리한 방향으로 진행 될 수 있으니 꼭 유의하시기 바랍니다.
부동산경매는 모르면 독이 되고 아는만큼 지킬 수 있습니다.
법원에서 알아서 진행해 주겠지 생각할 수 있지만 소유자에게 유리하게 진행 되는 경우는 절대로 없습니다.
전재산이 걸린문제 이니만큼 비 전문가(경매컨설팅, 대부업체)의 잘못된 상담으로 돌이킬 수 없는 결과로 후회하지 마시고, 경매전문 변호사의 상담으로 정확한 분석을 통하여 진행사항 체크, 법률검토, 자금계획, 지인명의로 낙찰, 경매 기간연장, 경매취하, 취하자금대출, 기일 변경 등 전체적인 관점에서 나에게 꼭 맞는 방법을 찾으시기 바랍니다.
위기를 슬기롭게 헤쳐 나가고 새로운 희망을 찾고자 하시면 부담 갖지 마시고 전화상담, 또는 약속 후 방문하시면 하나하나 세심하게 검토하여 해결책을 찾아 드리겠습니다.
귀중한 귀하의 재산이 갑작스러운 경매로 인해 심려와 걱정이 앞서겠지만, 경매전문 변호사사무실에서 경매 전문 지식과 경험을 토대로 내 일처럼 진실된 마음으로 함께 고민하여 앞으로 진행상황 및 해결책을 제시해 드릴 것을 약속 드립니다.
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