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명도소송

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1. 경매의 경우 명도소송

부동산경매로 낙찰을 받으면 낙찰 부동산에 점유 중인 소유자(채무자), 임차인, 유치권자, 무단점유자들을 상대로 제기하는 소송으로 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 명도할 수 있습니다. (「민사집행법」 제136조제1항 본문).

2. 일반부동산의 경우 명도소송

부동산을 점유하고 있는 임차인의 경우 임차료 미지급으로 인한 기한이익의 상실, 임대차계약의 만료 또는 해지 되었을 경우에 임차인 또는 무단점유자가 부동산을 소유자에게 인도하여야 하나 무단점유를 계속하고 있는 경우 명도소송을 제기하게 됩니다.

3. 명도소송의 유형

임대차계약 기간이 종료된 경우
임차인이 차임을 2기 이상 연체한 경우
인차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우
경매로 낙찰받았는데 유치권자가 점유하고 있는 경우
건물(빌딩)을 매수하였는데 임차인 인도를 거부하는 경우

4. 명도소송시 유의사항

명도소송을 제기하면서 ‘점유이전금지가처분’을 함께 신청하여야 합니다. 소송당사자가 명도소송대상의 부동산을 제3자에게 이전하게 될 경우 승소 판결을 받더라도 제3자에게 판결의 효력이 미치지 못하므로 제3자를 상대로 명도소송을 다시 진행하여야 하는 결과를 가져오게 됩니다.

5. 부동산 인도명령

인도명령이란?

매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항 본문).
그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항 단서).

Q & A

경매로 집을 샀는데, 전 주인이 집을 비워주지 않고 계속 그 집에 살고 있어요. 나가라고 말해도 듣지 않는데 법적으로 해결할 방법이 있을까요?

법원에 부동산 인도명령 신청과 점유이전금지 가처분 신청을 하면 채무자, 전 소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

인도명령 신청

인도명령의 신청은 매각대금을 낸 후 6개월 이내에만 할 수 있습니다.

인도명령 신청이 불가능한 경우

그 부동산 점유자가 대항력을 갖춘 임차인처럼 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가지고 있는 것으로 인정되는 경우

부동산 점유이전금지 가처분

법원의 인도명령 결정 전에 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하면 그 인도명령은 효력을 잃어 매수인이 손해를 볼 수 있습니다. 인도명령을 신청할 때 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 실효성을 확보하는 데 도움이 됩니다.

6. 점유이전금지가처분

부동산 점유이전금지 임시처분이란?

부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

※ 예: 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 것입니다.

부동산 점유이전금지 임시처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유 명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.

Q & A

주택을 A에게 임대하였으나, A가 월세를 계속해서 내지 않아서 A에게 임대차계약 해지를 통보하고 주택 점유 이전(명도)을 요구하였습니다. 그러나 A는 이를 무시하고 있는데, 어찌해야 할까요?

이 경우 세입자 A를 상대로 건물명도청구소송을 해야 하는 데 세입자가 점유하고 있는 주택을 세입자가 다른 사람에게 전대(轉貸) 등의 방법과 같이 점유를 넘기는 것을 못하도록 하는 부동산 점유이전금지 가처분을 신청할 수 있습니다.

부동산 점유이전금지 가처분의 요건

임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 경매 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 물권이든 채권이든 상관없이 채무자에게 대항할 수 있는 피보전권리가 있어야 합니다.
목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하지 않고 점유 명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어, 가처분 형태라도 점유이전을 금지해 놓지 않으면 채권자(집주인)가 본안 재판에서 이기고도 판결에 따라 목적물을 명도받지 못할 염려가 있어야 합니다.

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