02-523-9558
02-523-9558
| Q | 유치권 신고 어떻게 하나요? |
| A | 유치권 신고 정말 신중하게 하여야 합니다. 한번 신고하면 돌이킬 수 없는 경우가 대부분이기 때문입니다. 유치권을 신고하기 위해서는 공사계약서, 세금계산서 등 관련 서류들을 제출하여야 합니다. 그렇지 않으면 법원에서 신청을 받아주지 않기 때문이죠. 하지만 유치권 신고를 하면서 제출된 서류들은 입찰에 참여하여 낙찰을 받고자 하는 입찰참가자들에게 유치권의 성립요건에 대하여 검토할 수 있는 좋은 검토자료가 됩니다. 그러므로 유치권 신고 함부로 하지 말고 전문가(충분한 경험자)의 조언을 얻어 신고하는 것이 바람직합니다. |
| Q | 공사계약 기한 내에 공사를 완공하지 못한 경우 손해배상? |
| A | 공사계약 당사자들은 약속한 기한 내에 공사를 이행해야 할 의무가 있습니다. 하지만 어느 일방의 사유로 약속을 이행하지 못해 상대방에게 손해가 발생한다면 배상의 책임을 져야 합니다. 건축공사도 마찬가지로, 지체상금이란 것이 존재합니다. 지체상금이란 수급인이 건축물을 약속한 기간 내에 완성하지 못해 건축주인 도급인에게 발생하는 손해를 배상하기 위한 것입니다. 향후 건축주인 도급인에게 발생할 피해를 정확하게 예측하기 어려우므로 지연 배상률을 정해서 계산에 이용하고 있으며 지체상금이 발생하였을 때 미지급 공사대금이 있다면 협의를 통해 상계처리도 가능합니다. |
| Q | 유치권자와 낙찰자 협상은 어떻게 해야 하나요? |
| A | 유치권은 물권이기 때문에 채무자뿐만 아니라 제3자에게도 그 권리를 주장할 수 있고, 유치권자는 매수인에게도 대항할 수 있다 할 것입니다. 민사집행법 제91조 제5항에서는 "매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다"라고 규정하고 있어 매수인은 부동산을 인도받기 위해서는 점유하고 있는 유치권자에게 채권을 변제하여야 합니다. 따라서 유치권자와 낙찰자는 법률적 검토와 상대방의 상황을 알아야 현명한 대처를 할 수 있습니다. 이때 형사고소, 명도소송 등 어떻게 대처하느냐에 따라 유치권의 성립 여부가 판가름 나게 됩니다. |
| Q | 유치권은 왜 신고하는 거죠? |
| A |
공사를 하고 공사대금을 받지 못하여 신고하는 경우도 있고, 부동산경매에 입찰하는 사람으로 하여금 유치권에 대한 부담을 느끼게 함으로써, 허위로 유치권을 행사하는 측과 밀접한 관련이 있는 이해관계인 측에서 저렴하게 해당 물건을 낙찰받을 의도이거나, 아니면 저렴하게 낙찰받은 측과 협의하여 금전을 보상받고자 하는 데 목적이 있는 경우도 많습니다.
유치권이 신고된 부동산 입찰 시 주의사항
|
| Q | 유치권 신고 이럴 때 하게 돼요. |
| A |
공사 현장을 다니다 보면 "유치권 행사 중"이라는 현수막을 본 적이 있을 겁니다. 그 이유는 도급인과 수급인 사이에서 발생하는 건설 공사대금의 문제가 발생하는 경우가 많기 때문입니다. 시공사 측에서 공사대금 지연 문제가 발생할 때 분쟁을 해결하지 못했을 때 공사대금을 받기 위하여 공사를 중단하고 유치권 행사를 하는 하게 됩니다.
유치권을 주장하면 대부분 경매가 진행되게 되고, 유치권으로 인하여 경매 낙찰가격이 저가에 낙찰되게 됩니다. |
| Q | 유치권의 성립요건이 뭐죠? |
| A |
유치권의 성립요건
|
| Q | 허위 유치권 신고하면 어떻게 되나요? |
| A |
경매입찰방해죄2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다(형법 315조). 이 죄의 보호법익(保護法益)은 경매 또는 입찰의 공정이고, 경매·입찰에서 자유로운 경쟁을 보장하려는 데에 그 목적이 있다. 경매를 낙찰받기 위해서 존재하지 않는 유치권을 신고하게 되면 처벌 대상이 됩니다. 보통의 경우 낙찰자는 유치권이 성립하지 않는 것을 입증하기 위하여 형사고소(경매방해죄)를 하고 시작하는 것이 통상적입니다. |
| Q | 유치권 포기각서를 작성해 줬을 경우 어떻게 되나요? |
| A | 법원은 유치권의 성립을 매우 엄격하게 판단하고 있습니다. 유치권 포기각서의 효력은 그 각서의 상대방뿐만 아니라 모든 사람에 대하여 효력이 발생하는 대세적 효력을 갖기 때문에 그 누구에게도 유치권을 주장할 수 없습니다. 따라서 공사업자로서는 유치권 포기각서를 작성하였으면 전문가의 조언을 구하여 현명하게 대처하여야 할 것입니다. |
| Q | 유치권 신고해도 되고 안 해도 된다고 하는데 언제 어떻게 해야 하나요? |
| A | 유치권 권리 신고는 의무사항이 아니기 때문에 신고를 할 수도 있고 하지 않을 수도 있습니다. 따라서, 법원에 유치권자가 권리를 신고하지 않아도 실체적인 유치권이 존재한다면 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 그렇지만 신고를 할 때와 하지 않았을 때 경우에 따르는 불이익과 이익에 대하여 충분한 검토가 필요한 것입니다. |
